Les ventes aux enchères immobilières

Les ventes aux enchères immobilières

Les enchères prolifèrent sur des sites internet dédiés, chez les notaires et dans les tribunaux. Est-ce pour autant efficace pour acheter moins cher ?

Acheter un bien immobilier aux enchères

Maison, appartement, studio, terrain, cave, ou encore local commercial, il est possible d’acheter ces biens aux enchères. Si le prix de départ attribué au bien est généralement 20 à 30 % en dessous de sa valeur pour permettre une vente attractive, le principe des enchères fait que les prix peuvent devenir élevés rapidement. Il est possible de faire des achats à coût avantageux, mais ce ne doit pas être la seule raison pour se rendre à une vente aux enchères. En effet, il s’agit surtout d’un marché supplémentaire, où il est possible de trouver des biens plus atypiques de par leur provenance. Vendu pour le compte de l’Etat, pour des successions vacantes, des fondations ou encore des associations, on constate que de plus en plus de particuliers vendent ou achètent des biens immobiliers aux enchères.

De la vente d’une cave pour une dizaine de milliers d’euros en région parisienne à un immeuble dans le XIXe arrondissement vendu pour 14,6 millions d’euros (avec un départ des enchères à 9,5 millions d’euros), les enchères sont accessibles à tous en fonction de leurs ressources. En plaçant son enchère intelligemment, il est possible d’obtenir une réduction d’au moins 5 % et parfois jusqu’à 50 % sur la valeur de marché du logement, et ce, en tenant compte des frais liés à ce type de vente (honoraires prélevés par les notaires lors de ventes à la bougie ou au chronomètre, commissions d’avocats en cas adjudication judiciaire).

Pour les meilleures enchères, les grandes surfaces habitables et les emplacements un peu excentrés sont à privilégier. Les ventes judiciaires sont également intéressantes, car elles concernent uniquement les logements saisis. Ainsi, les mises à prix sont la plupart du temps égales à la dette à rembourser, parfois de 50 à 70 % au-dessous de la valeur de marché. Par ailleurs, l’avocat missionné pour ce type d’enchère ne se paie qu’en cas de succès de la vente. Aussi, il est inutile de faire appel à un notaire et donc d’avoir à régler des frais d’acquisitions.

Une vente souvent rapide

L’apogée des ventes immobilières aux enchères est la semaine nationale des ventes aux enchères notariales, organisée tous les ans au mois de juin dans une trentaine de villes. Les ventes sont effectuées « à la bougie», et le notaire allume deux mèches de 30 secondes chacune. Si personne ne porte de nouvelle enchère pendant la combustion, c’est la dernière enchère qui l’emporte.

Sur internet, plusieurs sites répertorient le programme et le calendrier des ventes aux enchères immobilières des avocats et des notaires. Certains listent l’intégralité des ventes publiques dans toute la France, et sur d’autre, il est possible d’effectuer les enchères en ligne. Chez les notaires, le système des ventes immobilières interactives existe également depuis près de dix ans, avec un taux de réussite des ventes de l’ordre de 70 %. Il existe aussi depuis peu la vente aux enchères inversée, appeler vente « au cadran », où l’acquéreur doit se dévoiler rapidement s’il ne veut pas perdre la vente.

Les enchères permettent donc aux vendeurs une transaction souvent rapide et encadrée juridiquement. Cependant, l’acquéreur doit garder à l’esprit qu’il ne bénéficie pas d’un délai de rétractation (sauf sur certains sites d’enchères exclusivement en ligne), et doit anticiper des frais supplémentaires. Ainsi, la règle d’or est de ne jamais confondre vitesse et précipitation lors d’une vente aux enchères.

Il est toutefois nécessaire de se méfier des offres trop alléchantes, car les logements vendus au tribunal de grande instance peuvent rester occupés par les mauvais payeurs. Il revient alors à l’acquéreur de prendre en charge les démarches d’expulsion. Il est également possible que certains biens soient très dégradés, et chiffrer le coût réel des rénovations est complexe car les visites n’ont lieu que sur une seule journée.

Enfin, qu’il s’agisse d’une adjudication judiciaire ou notariale, une surenchère reste possible dans les dix jours suivant la vente, à la seule condition qu’elle dépasse d’au moins 10% la dernière enchère.

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